迪拜: 监管是一份吃力不讨好的工作。监管机构的目的是确定 "先验"--任何多公司行业的消费者和生产者的最佳价格水平是多少。在房地产领域, 鉴于进入壁垒低于其他领域, 最艰巨的任务是保护投资者免受停滞项目的影响, 并确保有一个可行的市场, 通过价格激励同样的投资者将其储蓄分配给此类资产类别的信号机制, 以便随着时间的推移, 房屋拥有量水平会增加。这意味着, 随着时间的推移, 物价必须在通货膨胀率之外上涨。如果不满足这一条件, 那么购买住房存量的激励措施就不存在, 导致需求下降。资产价格下跌随后对消费者模式产生连带影响, 随之而来的是螺旋式上升, 这意味着经济增长水平较低。在迪拜, 有人提出了各种建议, 通过降低交易费用来限制供应水平, 同时降低购置成本。虽然这些措施可能会对利润率产生一定影响, 但我一直抵制这种措施, 因为它破坏了城市的模式, 即自由市场要做好本职工作, 促进而不是限制监管。清楚的是, 随着时间的推移, 我们看到, 任何城市的进步都是通过将储蓄引导到资产上, 从而提高增长率来决定的。这意味着民众的命运越来越依赖于资产价格的增长。一方面, 这丰富了资产所有者, 但另一方面, 却让那些没有参与资产价格繁荣的人负担不起。那么, 增长是以负担能力为代价的, 在住房拥有率较低的城市, 价格增长实际上阻碍了资本形成的进程。这样, 各国政府就可以选择什么目标, 因为这些目标相互冲突。然而, 有一种解决办法是通过向这些资产分配养恤基金, 更有效地鼓励资本形成。在发达国家, 养老基金在为小投资者分配资源方面发挥着重要作用, 其方式在小投资者退休后产生了足够高的回报率。这些资本已经成为发达国家市场的主导地位 (往往迎合教师、消防员等专业)。对此类基金资产配置的调查显示, 对股票和房地产的配置较高。这些养恤基金往往是通过监管设立的, 其资产配置决定也通过方向而不是意愿引导这些资产。在这些情况下, 监管既创造了对资产的需求, 也有助于在遇险期间稳定资产价格变动。迪拜资本市场下一阶段的演变是通过分配这些资源, 这已不是秘密。有更合格的人对养老基金改革问题发表评论, 但更广泛的主题仍然是: (1) 鼓励资产形成和增加房屋所有权; (2) 资产价格继续与居民的结果交织在一起人口。这些主题最好通过需求管理而不是限制供应来解决, 供应具有约束竞争的有害作用。(这已经被经验证明不在自然垄断领域之外工作)。永久所有权法将迪拜推入一级城市的行列;将使其他行业自由化的新的所有权法承诺继续保持这一增长轨迹。然而, 道路上总是有坎坷, 监管的作用是减少市场失灵, 即使是通过促进资本形成来丰富社会。为此, 需要更有效地管理的是需求曲线, 通过需求导向的措施调整资本形成激励的监管成功的概率更高。
